La ley de Baja California, en español y en inglés.

Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, pertenecieran a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute. Cada propietario podrá enajenar, hipotecar o gravar en cualquier otra forma su departamento, vivienda, casa o local, sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios. En la enajenación, gravamen o embargo de un departamento, vivienda, casa o local, se entenderán comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos de acuerdo a la parte alícuota que le corresponde. El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, sólo será enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el departamento, vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respecto del cual se considere anexo inseparable. La propiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de división. Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este precepto, se regirán por las escrituras en que se hubiera establecido el régimen de propiedad, por las de compraventa correspondientes, por el Reglamento del Condominio de que se trate y por las disposiciones del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California, las de la presente Ley y las de otras leyes y reglamentos que fueren aplicables.

When the different apartments, dwellings, houses or commercial premises of a building, constructed vertically, horizontally or in mixed form, capable of independent use because they have their own exit to a common element of the building or to the public roadway, belong to different owners, each of them shall have a singular and exclusive right of ownership over his or her apartment, dwelling, house or premises and, in addition, a co-ownership right over the common elements and parts of the property necessary for their proper use or enjoyment. Each owner may sell, mortgage or otherwise encumber his or her apartment, dwelling, house or premises without the consent of the other owners. In the sale, encumbrance or attachment of an apartment, dwelling, house or premises, the rights over the common property appurtenant to it, according to its corresponding proportional share (parte alícuota), shall invariably be deemed included. The co-ownership right over the common elements of the property may be sold, encumbered or attached by third parties only together with the exclusive-ownership apartment, dwelling, house or premises of which it is considered an inseparable appurtenance. Ownership of the common elements of the property is not subject to division. The rights and obligations of the owners referred to in this provision shall be governed by the deeds establishing the ownership regime, by the corresponding deeds of sale, by the Regulation of the Condominium in question, and by the provisions of the Civil Code for the Free and Sovereign State of Baja California, those of this Law, and those of any other applicable laws and regulations.

El régimen de propiedad en condominio se constituye:

I. Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves de que conste un inmueble, o que hubieran sido construidos dentro de un inmueble con partes de uso común pertenezcan a distintos propietarios o siendo del mismo propietario, se les dé un uso diferente o privado a cada uno;

II.- Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves que se construyan dentro de un inmueble, y que cuente éste con elementos comunes e indivisibles, cuya propiedad privada se reserve en los términos del artículo anterior, se destinen a la enajenación de personas distintas;

III.- Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves, para enajenarlos a distintas personas, siempre que exista un elemento común de propiedad privada indivisible;

IV.- Por disposición testamentaria, siempre que se ajuste a las normas de desarrollo urbano aplicables; y, V.- Derivado de la partición de una copropiedad, cuando de la misma se generen dos o más unidades de propiedad exclusiva, que compartan áreas e instalaciones comunes. El condominio se constituirá sobre las construcciones en proceso de construcción o terminadas. Los Ayuntamientos únicamente autorizarán el cambio a régimen condominal en edificaciones terminadas, siempre que cumplan con las normas relativas a la división del suelo, su uso, densidad e intensidad de aprovechamiento e imagen urbana, restricciones y demás normatividad aplicable.

The condominium property regime is constituted:

I. When the different floors, apartments, dwellings, premises, areas or bays of which a property consists, or which have been built within a property with common-use parts, belong to different owners or, belonging to the same owner, each is given a different or private use;

II.- When the different floors, apartments, dwellings, premises, areas or bays to be built within a property that has common and indivisible elements, whose private ownership is reserved under the terms of the preceding article, are intended for sale to different persons;

III.- When the owner or owners of a property divide it into different floors, apartments, dwellings, premises, areas or bays in order to sell them to different persons, provided there is an indivisible common element of private ownership;

IV.- By testamentary disposition, provided it conforms to the applicable urban development rules; and,

V.- As a result of the partition of a co-ownership, when it gives rise to two or more exclusive-ownership units that share common areas and installations. The condominium shall be constituted over buildings under construction or completed. The Municipal Governments (Ayuntamientos) shall authorize conversion to the condominium regime only for completed buildings, provided they comply with the rules on land division, land use, density and intensity of use, urban image, restrictions and other applicable regulations.

Según la naturaleza de quien los constituya, los condominios serán: de orden privado, los que constituyan los particulares; y de orden público, los constituidos por instituciones u organismos públicos de la Federación, el Estado o los municipios.

According to the nature of whoever constitutes them, condominiums shall be: private, those constituted by private parties; and public, those constituted by public institutions or agencies of the Federation, the State or the municipalities.

Los condominios de acuerdo con sus características de estructura y uso, podrán ser:

I.- Por su estructura:

a) Condominio vertical: Se establece en aquel inmueble edificado en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad exclusiva y derechos de copropiedad sobre el suelo y demás elementos y partes comunes del inmueble para su uso y disfrute;

b) Condominio horizontal: Se constituye en inmuebles con construcción horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común; y

c) Condominio mixto: Es aquel formado por condominios verticales y horizontales, que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva como: edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas;

II.- Por su uso:

a) Habitacional: Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva están destinadas a la vivienda; b) Comercial o de servicios: Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusivas están destinadas al giro o servicio que corresponda según su actividad; y

c) Mixtos: Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o más de los usos señalados en los incisos anteriores.

According to their structural and use characteristics, condominiums may be:

I.- By structure:

a) Vertical condominium: Established in a building constructed on several levels on common land, with exclusive-ownership units and co-ownership rights over the land and the other common elements and parts of the property for their use and enjoyment;

b) Horizontal condominium: Constituted on properties with horizontal construction where the condominium owner has the right of exclusive use of part of a parcel and owns the building located on it, which may or may not share its structure and party walls, and holds a co-ownership right for the use and enjoyment of the areas of land, constructions and installations intended for common use; and

c) Mixed condominium: One formed by vertical and horizontal condominiums, which may be constituted in groups of exclusive-ownership units such as buildings, blocks, towers, city blocks (manzanas), sections or zones;

II.- By use:

a) Residential: Those in which the exclusive-ownership units are intended for housing;

b) Commercial or service: Those in which the exclusive-ownership units are intended for the line of business or service corresponding to their activity; and

c) Mixed: Those in which the exclusive-ownership units are intended for two or more of the uses indicated in the preceding subsections.

Antes de la Constitución del Régimen de Propiedad en Condominio, a que se refiere el Artículo siguiente, los propietarios interesados deberán obtener una declaración que en su caso expedirá el Ayuntamiento de cada municipio, en el sentido de ser realizable el proyecto general por hallarse dentro de las previsiones o sistemas establecidos, así como de las disposiciones en materia de desarrollo urbano, edificaciones, planeación urbana y de prestación de servicios públicos; así como los programas que de ellas se deriven; entendiendo que dicha declaración no da por cumplidas las obligaciones a que se contrae el numeral indicado.

Before the Constitution of the Condominium Property Regime referred to in the following Article, the interested owners must obtain a declaration, to be issued where appropriate by the Municipal Government (Ayuntamiento) of each municipality, stating that the general project is feasible because it falls within the established provisions or systems, as well as the provisions on urban development, building, urban planning and the provision of public services, and the programs derived from them; it being understood that such declaration does not constitute fulfillment of the obligations set forth in the indicated article.

Para constituir el régimen de la propiedad en condominio el propietario o propietarios deberán declarar su voluntad en escritura pública, en la cual se hará constar:

I. La ubicación, dimensiones, medidas, linderos y colindancias del terreno que corresponda al condominio de que se trate, con especificación precisa de su separación del resto de áreas, si está ubicado dentro de un conjunto o unidad urbana habitacional, o dentro de un complejo turístico o de un condominio maestro. Asimismo, cuando se trate de construcciones vastas, los límites de los edificios o de las alas o secciones que de por sí deban constituir condominios independientes integrados en un condominio maestro, en virtud de que la ubicación y número de copropiedades origine la conveniencia o necesidad de separar a los condóminos en grupos distintos;

II. Constancia de haber obtenido la declaratoria a que se refiere el Artículo anterior y de que las autoridades competentes han expedido las licencias, autorizaciones o permisos de construcciones urbanas y de salubridad, que requieran este tipo de obras;

III. Una descripción general de las construcciones y de la calidad de los materiales empleados o que vayan a emplearse;

IV. La descripción de cada departamento, vivienda, casa o local, su número, situación, medidas, piezas de que conste, espacio para estacionamiento de vehículos, si lo hubiere y demás datos necesarios para identificarlo; V. El valor nominal que para los efectos de esta Ley se asigne a cada departamento, vivienda, casa o local y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total, también nominal, de las partes en condominio;

VI. El destino general del condominio y el espacial de cada departamento, vivienda, casa o local;

VII. Los bienes de propiedad común, su destino, con la especificación y detalles necesarios y, en su caso, su situación, medidas, partes de que se compongan, características y demás datos necesarios para su identificación;

VIII. Características de la póliza de fianza que deben exhibir los obligados, para responder de la ejecución de la construcción y de los vicios de ésta. El monto de la fianza y el término de la misma determinados por las autoridades que expidan las licencias de construcción; y,

IX. Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la propia escritura. Al apéndice de la escritura se agregarán, debidamente certificados por el Notario, el plano general y los planos correspondientes a cada uno de los departamentos, viviendas, casa o locales y a los elementos comunes, así como el Reglamento del propio condominio. En los casos de constitución de condominios maestros, las autoridades competentes podrán autorizar zonas comerciales, de servicios y equipamiento urbano, así como de comunicaciones y transporte en general para facilitar la organización y funcionamiento de los condominios integrados, en cuyo caso de atender a las disposiciones vigentes en materia de participación ciudadana para la realización de las obras.

To constitute the condominium property regime, the owner or owners must declare their will in a public deed, which shall state:

I. The location, dimensions, measurements, boundaries and adjoining properties of the land corresponding to the condominium in question, with precise specification of its separation from the remaining areas, if it is located within a housing complex or urban housing unit, within a tourist complex, or within a master condominium. Likewise, in the case of large-scale constructions, the boundaries of the buildings or of the wings or sections that are in themselves to constitute independent condominiums integrated into a master condominium, where the location and number of co-ownerships make it advisable or necessary to separate the condominium owners into distinct groups;

II. Evidence of having obtained the declaration referred to in the preceding Article and that the competent authorities have issued the licenses, authorizations or permits for urban construction and health that this type of work requires;

III. A general description of the constructions and of the quality of the materials used or to be used;

IV. The description of each apartment, dwelling, house or premises, its number, location, measurements, rooms of which it consists, vehicle parking space, if any, and other data necessary to identify it;

V. The nominal value assigned for the purposes of this Law to each apartment, dwelling, house or premises, and the percentage corresponding to it of the total value, also nominal, of the parts in condominium;

VI. The general purpose of the condominium and the specific purpose of each apartment, dwelling, house or premises;

VII. The commonly owned property, its purpose, with the necessary specifications and details and, where applicable, its location, measurements, component parts, characteristics and other data necessary for its identification;

VIII. The characteristics of the surety bond (póliza de fianza) that the obligated parties must post to guarantee the execution of the construction and against defects therein, the amount and term of the bond to be determined by the authorities that issue the construction licenses; and,

IX. The cases and conditions under which the deed itself may be modified. The general plan and the plans corresponding to each of the apartments, dwellings, houses or premises and to the common elements, as well as the Regulation of the condominium itself, duly certified by the Notary, shall be added to the appendix of the deed. In cases where master condominiums are constituted, the competent authorities may authorize commercial, service and urban-facility zones, as well as communications and transportation zones in general, to facilitate the organization and operation of the integrated condominiums, in which case the provisions in force on citizen participation shall be observed for carrying out the works.

La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio de inmuebles, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

The deed of constitution of the condominium property regime for real property must be recorded in the Public Registry of Property (Registro Público de la Propiedad).

En todo contrato para adquisición de los derechos sobre un departamento, vivienda, casa o local, sujeto al régimen de propiedad en condominio, se insertarán las declaraciones y cláusulas conducentes de la escritura constitutiva que prevé el Artículo 8 y se hará constar que se entrega al interesado una copia del Reglamento del Condominio.

Every contract for the acquisition of rights over an apartment, dwelling, house or premises subject to the condominium property regime shall include the relevant declarations and clauses of the deed of constitution provided for in Article 8, and shall state that a copy of the Condominium Regulation is delivered to the interested party.

El Reglamento del Condominio podrá prever los casos en que con base en la Ley y en la correspondiente escritura constitutiva proceda la modificación de ésta.

The Condominium Regulation may provide for the cases in which, on the basis of the Law and the corresponding deed of constitution, the deed may be modified.

El Ayuntamiento de cada Municipio, podrá adoptar las medidas administrativas que faciliten y estimulen la construcción de condominios.

The Municipal Government (Ayuntamiento) of each Municipality may adopt administrative measures that facilitate and encourage the construction of condominiums.

El condómino puede usar, gozar y disponer de su unidad de propiedad exclusiva, con las limitaciones y modalidades de esta Ley y las demás que establezcan la escritura constitutiva y el Reglamento del Condominio.

The condominium owner may use, enjoy and dispose of his or her exclusive-ownership unit, subject to the limitations and conditions of this Law and the others established by the deed of constitution and the Condominium Regulation.

En el régimen de propiedad en condominio, los titulares de una unidad de propiedad exclusiva gozarán de los derechos que como propietario les otorga la legislación civil.

Under the condominium property regime, the holders of an exclusive-ownership unit shall enjoy the rights granted to them as owners by civil law.

El condómino tendrá derecho exclusivo sobre la unidad de propiedad exclusiva y sus accesorios, así como a la copropiedad de los elementos comunes del condominio. Los condóminos y residentes del condominio usarán sus unidades exclusivas de propiedad de acuerdo a lo contenido expresamente en la escritura constitutiva del condominio.

The condominium owner shall have an exclusive right over the exclusive-ownership unit and its accessories, as well as co-ownership of the common elements of the condominium. The condominium owners and residents of the condominium shall use their exclusive-ownership units in accordance with what is expressly contained in the deed of constitution of the condominium.

Cuando el condómino arriende, subarriende u otorgue en comodato su unidad de propiedad exclusiva, será solidariamente responsable junto con su arrendatario, subarrendatarios o comodatario de sus obligaciones respecto del condominio.

When the condominium owner leases, subleases or lends for use (comodato) his or her exclusive-ownership unit, he or she shall be jointly and severally liable, together with the tenant, subtenants or borrower, for his or her obligations toward the condominium.

El condómino y su arrendatario o cualquiera otro cesionario del uso convendrán entre sí quién debe cumplir determinadas obligaciones ante los demás condóminos y en qué caso el usuario tendrá la representación del condómino en las asambleas que se celebren, pero en todo momento el usuario será solidario de las obligaciones del condómino. Ambos harán oportunamente las notificaciones correspondientes al Administrador dentro de los primeros cinco días hábiles, contados a partir del día siguiente en que les fue otorgada su representatividad, para los efectos que procedan.

The condominium owner and his or her tenant or any other assignee of the use shall agree between themselves who must fulfill certain obligations toward the other condominium owners and in which cases the user shall represent the condominium owner at the assemblies held, but at all times the user shall be jointly and severally liable for the obligations of the condominium owner. Both shall give the corresponding notices to the Administrator in a timely manner, within the first five business days counted from the day following the day on which the representation was granted to them, for the appropriate purposes.

No estará sujeta al derecho del tanto a favor de los demás condóminos, la enajenación de los derechos de alguno de éstos. El derecho del tanto, se establece exclusivamente a favor del inquilino al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones y que por más de cinco años haya venido ocupando con tal carácter la unidad de que se trate. En caso de que un propietario deseare vender su departamento, vivienda, casa o local, lo notificará al inquilino, por medio del Administrador del inmueble, de Notario o judicialmente, con expresión del precio ofrecido y demás condiciones de la operación, a efecto de que, dentro de los diez días siguientes, manifieste si hace uso del derecho del tanto. Si el departamento, vivienda, casa o local se enajenare con infracción a lo dispuesto en el Artículo anterior, el inquilino podrá subrogarse en lugar del adquirente, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato e compraventa, siempre que haga uso del derecho de retracto, con exhibición del precio, dentro de los quince días siguientes en que se haya tenido conocimiento de la enajenación. Los Notarios o quienes hagan sus veces, se abstendrán de autorizar una escritura de compraventa de esta naturaleza, si antes no se cercioran de que el vendedor ha respetado el derecho del tanto. En caso de que la notificación se haya hecho por conducto del Administrador del inmueble, él mismo deberá comprobar ante el Notario o quien haga sus veces, en forma indubitable, el día y la hora en que se hizo la notificación a que se refiere el Artículo anterior.

The sale of the rights of any condominium owner shall not be subject to a right of first refusal (derecho del tanto) in favor of the other condominium owners. The right of first refusal is established exclusively in favor of a tenant who is current in the fulfillment of his or her obligations and who has occupied the unit in question in that capacity for more than five years. If an owner wishes to sell his or her apartment, dwelling, house or premises, he or she shall notify the tenant, through the Administrator of the property, a Notary, or judicially, stating the price offered and the other terms of the transaction, so that within the following ten days the tenant may state whether he or she will exercise the right of first refusal. If the apartment, dwelling, house or premises is sold in violation of the provisions of the preceding Article, the tenant may be subrogated in place of the buyer, on the same terms stipulated in the contract of sale, provided that he or she exercises the right of redemption (derecho de retracto), tendering the price, within the fifteen days following the date on which he or she learned of the sale. Notaries, or those acting in their stead, shall refrain from authorizing a deed of sale of this nature unless they first ascertain that the seller has respected the right of first refusal. If the notice was given through the Administrator of the property, the Administrator must prove before the Notary, or whoever acts in his or her stead, in an indisputable manner, the day and time on which the notice referred to in the preceding Article was given.

Son derechos de los condóminos:

I. Contar con el respeto de los demás condóminos sobre su unidad de propiedad exclusiva;

II. Participar con voz y voto en las asambleas de condóminos;

III. Usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, las áreas de uso común del condominio;

IV. Formar parte de la administración y de la mesa directiva del condominio;

V. Solicitar a la administración y a la mesa directiva información respecto al estado que guardan los fondos de mantenimiento y administración y de reserva;

VI. Acudir ante las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento correspondiente, a efecto de excusarse del pago de cuotas, cuando éstas no sean fijadas en asamblea por mayoría de los condóminos o se demuestre que resultan excesivas para el fin que se pretenden destinar; y, VII. Acudir a las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento correspondiente, a solicitar su intervención por violaciones a la presente Ley, al Reglamento General de Condominio o al Reglamento del Condominio, por autoridades o particulares.

The rights of the condominium owners are:

I. To have the other condominium owners respect their exclusive-ownership unit;

II. To participate with voice and vote in the assemblies of condominium owners;

III. To use and enjoy the common-use areas of the condominium on equal terms and in an orderly manner;

IV. To form part of the administration and of the board of directors (mesa directiva) of the condominium;

V. To request from the administration and the board of directors information on the status of the maintenance and administration funds and the reserve fund;

VI. To appear before the Municipal Conciliation and Qualification Offices (Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales) of the corresponding Municipal Government in order to be excused from paying dues when they are not set in assembly by a majority of the condominium owners or when it is shown that they are excessive for the purpose for which they are intended; and,

VII. To go before the Municipal Conciliation and Qualification Offices of the corresponding Municipal Government to request their intervention for violations of this Law, the General Condominium Regulation or the Condominium Regulation, by authorities or private parties.

Los condóminos, y en general los habitantes del condominio, no podrán:

I.- Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad de los demás condóminos o que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio, o incurrir en omisiones que produzcan efectos semejantes;

II.- Aún en el interior de su propiedad, realizar todo acto que impida a haga menos eficaz la operación, obstaculice o dificulte el uso de las instalaciones comunes y servicios generales, estando obligados a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento sus propios servicios e instalaciones;

III.- Construir o delimitar las áreas de estacionamiento o de uso común con edificaciones o con algún otro tipo de material;

IV.- Tener animales, no importando especie y tamaño de los mismos, salvo aquellos casos que sean expresamente permitidos por el Reglamento del Condominio o acordado por la asamblea;

V.- En el caso de condominios para uso comercial o industrial, destinarlos a un giro distinto al establecido en la escritura constitutiva, siempre y cuando este sea de los permitidos por el respectivo Plan de Desarrollo Urbano;

VI.- Usar y gozar de forma exclusiva los bienes comunes, servicios e instalaciones generales;

VII.- Ocupar el área de estacionamiento de otro condómino;

VIII.- Generar ruidos y alteraciones a la paz o que afecten a la seguridad de las personas o bienes de los demás condóminos; y,

IX.- Realizar actividades nocturnas que bien pudiéndose hacer de día, causen molestia o no permitan el descanso de los demás vecinos. El infractor de estas disposiciones será responsable del pago de los gastos que se efectúen para reparar las instalaciones o restablecer los servicios de que se trate, estará obligado a dejar de hacer las acciones mencionadas, así mismo responderá de los daños y perjuicios que resulten, lo anterior con independencia de la sanción que se aplique.

Condominium owners, and inhabitants of the condominium in general, may not:

I.- Perform any act that affects the peace of the other condominium owners or that compromises the stability, safety, sanitation or comfort of the condominium, or incur omissions that produce similar effects;

II.- Even within their own property, perform any act that prevents or makes less effective the operation of, obstructs or hinders the use of the common installations and general services, being obligated to keep their own services and installations in a good state of repair and working order;

III.- Build on or enclose the parking areas or common-use areas with structures or with any other type of material;

IV.- Keep animals, regardless of their species and size, except in those cases expressly permitted by the Condominium Regulation or agreed upon by the assembly;

V.- In the case of condominiums for commercial or industrial use, devote them to a line of business other than that established in the deed of constitution, provided that it is one of those permitted by the respective Urban Development Plan;

VI.- Use and enjoy the common property, services and general installations exclusively;

VII.- Occupy another condominium owner's parking area;

VIII.- Generate noise and disturbances of the peace, or noise or disturbances that affect the safety of persons or property of the other condominium owners; and,

IX.- Carry out nighttime activities which, though they could well be done during the day, cause annoyance or prevent the other neighbors from resting. Whoever violates these provisions shall be liable for payment of the expenses incurred to repair the installations or restore the services in question, shall be obligated to cease the actions mentioned, and shall likewise be liable for the resulting damages and losses, the foregoing regardless of the sanction that may be applied.

Se considerarán como partes integrantes del derecho de propiedad y de uso exclusivo del condómino, los elementos anexos que le correspondan, tales como estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier otro que no sea elemento de propiedad común y que forme parte de su unidad de propiedad exclusiva, según la escritura constitutiva, y éstos no podrán ser objeto de enajenación, arrendamiento o comodato en forma independiente.

The appurtenant elements that correspond to a unit owner (condómino), such as parking space, service room, clothes-drying enclosures, laundry areas and any other element that is not common property and that forms part of the owner's exclusively owned unit (unidad de propiedad exclusiva) according to the deed of constitution (escritura constitutiva), shall be considered integral parts of the owner's right of ownership and exclusive use, and these may not be independently sold or transferred, leased, or lent for use (comodato).

El derecho de copropiedad de cada condómino sobre los bienes comunes será proporcional al indiviso de su propiedad exclusiva, fijada en la escritura constitutiva del condominio.

Each unit owner's right of co-ownership over the common property shall be proportional to the undivided interest (indiviso) of the owner's exclusively owned unit, as fixed in the deed of constitution of the condominium.

Cada propietario podrá realizar las obras y reparaciones necesarias al interior de su unidad de propiedad exclusiva, quedando prohibida toda modificación o innovación que afecte la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que puedan perjudicar su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad. Queda prohibido abrir claros o ventanas, pintar, o decorar la fachada o las paredes exteriores o realizar remodelaciones que rompan con el diseño del conjunto o que perjudiquen la estética general del condominio.

Each owner may carry out the necessary works and repairs inside the owner's exclusively owned unit; any modification or innovation that affects the structure, load-bearing walls or other essential elements of the building, or that may impair its stability, safety, sanitation or comfort, is prohibited. It is prohibited to open openings or windows, to paint or decorate the façade or the exterior walls, or to carry out remodeling that breaks with the design of the complex or that impairs the general aesthetics of the condominium.

Cuando un condómino no ejerza sus derechos o renuncie a usar determinados bienes comunes, seguirá sujeto a las obligaciones que le imponen esta Ley, la escritura constitutiva, el Reglamento del Condominio y las demás disposiciones legales aplicables.

When a unit owner does not exercise his or her rights or waives the use of certain common property, he or she shall remain subject to the obligations imposed by this Law, the deed of constitution, the Condominium Regulation (Reglamento del Condominio) and the other applicable legal provisions.

Son objeto de propiedad común:

I. El terreno, sótanos, pórticos, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, techos, senderos, elevadores y calles interiores, así como los espacios que hayan sido señalados en las licencias de construcción como estacionamiento de vehículos, excepto los de propiedad exclusiva;

II. Los locales destinados a la administración, portería y vigilancia;

III. Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común, tales como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, extintores, hornos, bombas y motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción y aire acondicionado, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de reunión social y otras semejantes, con excepción de las que sirvan exclusivamente a cada unidad de propiedad exclusiva;

IV. Los cimientos, estructuras, muros de carga y techos de uso general; y,

V. Cualesquiera otras partes o instalaciones de condominios que se resuelvan por unanimidad de los condóminos o que se establezcan con tal carácter en la escritura constitutiva.

The following are common property:

I. The land, basements, porticos, lobbies, galleries, corridors, stairways, patios, gardens, roofs, paths, elevators and interior streets, as well as the spaces designated in the construction permits as vehicle parking, except those that are exclusively owned;

II. The premises intended for administration, the concierge/doorkeeper and security;

III. The works, installations, apparatus and other objects that serve common use or enjoyment, such as: pits, wells, cisterns, water tanks, lifts, freight elevators, incinerators, fire extinguishers, furnaces, pumps and motors; sewers, channels, distribution lines for water, drainage, heating and air conditioning, electricity and gas; the premises and works for security, sports, recreation, ornamentation, social gatherings and similar purposes, except those that serve exclusively each exclusively owned unit;

IV. The foundations, structures, load-bearing walls and roofs of general use; and,

V. Any other parts or installations of condominiums that are so resolved by unanimity of the unit owners or that are established as such in the deed of constitution.

Serán copropiedad, sólo de los condóminos colindantes, los entrepisos, muros y demás divisiones que separen entre sí las unidades de propiedad exclusiva.

The floor slabs between stories, walls and other divisions that separate the exclusively owned units from one another shall be co-owned only by the adjoining unit owners.

En los condominios serán obligatorios para los respectivos condóminos y por su cuenta, las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u otras divisiones entre locales colindantes.

In condominiums, the works required on floor slabs, floors, pavements, walls or other divisions between adjoining premises shall be mandatory for the respective unit owners and at their own expense.

En los condominios verticales, ningún condómino independientemente de la ubicación de su unidad de propiedad exclusiva tendrá más derecho que el resto de los condóminos. Salvo que lo establezca la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio, los condóminos de planta baja no podrán hacer obras, ocupar para su uso exclusivo o preferente sobre los demás condóminos, los vestíbulos, sótanos, jardines, patios, ni otros espacios de tal planta considerados como comunes, incluidos los destinados a cubos de luz. Asimismo, los condóminos del último piso no podrán ocupar la azotea ni elevar nuevas construcciones. Las mismas restricciones son aplicables a los demás condóminos del inmueble.

In vertical condominiums, no unit owner, regardless of the location of his or her exclusively owned unit, shall have more rights than the rest of the unit owners. Unless the deed of constitution of the condominium property regime so provides, the ground-floor unit owners may not carry out works on, or occupy for their exclusive or preferential use over the other unit owners, the lobbies, basements, gardens, patios or other spaces on that floor considered common, including those intended as light wells. Likewise, the unit owners of the top floor may not occupy the rooftop or erect new constructions. The same restrictions apply to the other unit owners of the property.

Para las obras en los bienes comunes e instalaciones generales, se observarán las siguientes reglas: I.- Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación, y, para que los servicios funcionen normal y eficazmente, se efectuarán por el Administrador previa licencia, en su caso, de las autoridades competentes, bastando la conformidad del Consejo de Vigilancia, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administración debiendo informar al respecto en la siguiente Asamblea General. Cuando este fondo no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, el Administrador convocará a Asamblea General, a fin de que, conforme lo prevenga el Reglamento del Condominio, resuelva lo conducente;

II.- El propietario o propietarios del condominio en caso de enajenación, responderán por el saneamiento para el caso de evicción. Tratándose de construcciones nuevas, el propietario o propietarios originales del condominio serán responsables por los defectos o vicios ocultos de las construcciones, cuyas acciones correspondientes no podrán extinguirse antes de que transcurra un año desde la entrega de la unidad exclusiva respectiva. En todo caso se tendrá en cuanta la póliza de fianza que prevé la fracción VIII del artículo 8 de ésta Ley, para el ejercicio de las acciones que procedan.

III.- Para realizar obras nuevas, excepto en áreas verdes, que no impliquen la modificación de la escritura constitutiva y se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, se requerirá acuerdo aprobatorio de la Asamblea General Extraordinaria con la asistencia de los condóminos y por un mínimo de votos que represente el 51% del valor total del condominio;

IV.- En caso de falta de Administrador las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes y servicios comunes podrán ser efectuados por cualquiera de los condóminos, los gastos que haya realizado serán reembolsados repartiendo el costo en partes iguales entre todos los condóminos, previa autorización del Consejo de Vigilancia;

V.- Los gastos que se originen con motivo de la operación, reparación, conservación y mantenimiento de las instalaciones y servicios generales, así como de las áreas o bienes comunes, serán cubiertos por todos los condóminos conforme a lo establecido en el Título Cuarto Capítulo II de esta Ley;

VI.- Cuando un Condominio sea abandonado en forma absoluta por su inquilino o propietario, por un término de treinta días naturales, el Administrador notificará por escrito de esa situación a su copropietario o al propietario cuando este inmueble sea rentado o en su defecto al organismo público que detente su propiedad, para que tomen las medidas adecuadas, en un término de cinco días naturales a partir de la fecha de la notificación, con el objeto de que el lugar no se convierta en un foco de contaminación o inseguridad, que vaya en contra de la salud o la seguridad del resto de los condóminos. En caso de que en dicho término no se tomen las medidas apropiadas, se deberá dar aviso a las autoridades competentes en materia de salud y desarrollo urbano y de conformidad con el Consejo de Vigilancia del Condominio, se harán los gastos necesarios para evitar que ese espacio sea destinado a otro uso del estipulado en la escritura correspondiente y los gastos que se originen por el mantenimiento y administración del mismo, será a cargo del propietario o del organismo público, pudiendo en su caso aplicar lo señalado en el Artículo 64 de la presente Ley;

VII.- Cuando un vehículo sea estacionado en cualquiera de las áreas comunes del Condominio, incluyendo el propio estacionamiento si lo hubiera o en el frente del inmueble, por un término mayor a veinte días naturales, el Administrador notificará por escrito a su propietario, cuando el mismo sea uno de los condóminos, a retirar en un término no mayor a cinco días naturales el vehículo de referencia y en caso de que se desconozca al propietario de esa unidad, el Administrador notificará a las autoridades Municipales, con el fin de que la unidad se retire en forma inmediata del lugar donde se encuentre. Esta medida no se aplicará cuando el condómino avise por escrito al Administrador, que el vehículo permanecerá en determinado sitio del Condominio, por causas que a juicio del Consejo de Vigilancia, sean valederos, pero en ningún caso esa unidad podrá permanecer mas de treinta, días en el mismo lugar; y,

VIII.- Tratándose de los gastos que se originen por la prestación del servicio de energía eléctrica, agua y otros en las áreas o bienes comunes se cubrirán de acuerdo a lo establecido en las Fracciones V y VI de este Artículo. El proveedor o prestador del servicio incluirá la cantidad respectiva en la factura o recibo que individualmente expida a cada condómino por el servicio en su unidad de propiedad exclusiva.

For works on the common property and general installations, the following rules shall be observed:

I.- The works necessary to keep the condominium in a good state of safety, stability and conservation, and for the services to operate normally and effectively, shall be carried out by the Administrator, with prior permit from the competent authorities where applicable, the agreement of the Supervisory Committee (Consejo de Vigilancia) being sufficient, charged to the maintenance and administration expense fund, and the Administrator must report thereon at the next General Assembly. When this fund is insufficient or it is necessary to carry out unforeseen works, the Administrator shall convene a General Assembly so that, as provided in the Condominium Regulation, it may resolve as appropriate;

II.- The owner or owners of the condominium, in the event of a sale or transfer, shall be liable for warranty of title against eviction (saneamiento para el caso de evicción). In the case of new constructions, the original owner or owners of the condominium shall be liable for defects or hidden defects (vicios ocultos) in the constructions, and the corresponding actions may not be extinguished before one year has elapsed from delivery of the respective exclusive unit. In all cases, the surety bond provided for in fraction VIII of article 8 of this Law shall be taken into account for the exercise of the applicable actions.

III.- To carry out new works, except in green areas, that do not involve modification of the deed of constitution and that result in a better appearance or greater comfort, an approving resolution of the Extraordinary General Assembly shall be required, with the attendance of the unit owners and by a minimum of votes representing 51% of the total value of the condominium;

IV.- In the absence of an Administrator, urgent repairs or replacements of common property and services may be carried out by any of the unit owners; the expenses incurred shall be reimbursed by dividing the cost in equal parts among all the unit owners, with prior authorization of the Supervisory Committee;

V.- The expenses arising from the operation, repair, conservation and maintenance of the general installations and services, as well as of the common areas or property, shall be covered by all the unit owners in accordance with Title Four, Chapter II of this Law;

VI.- When a condominium unit is completely abandoned by its tenant or owner for a period of thirty calendar days, the Administrator shall notify that situation in writing to its co-owner, or to the owner when the property is rented, or failing that to the public agency that holds its ownership, so that they take appropriate measures within a period of five calendar days from the date of notification, in order that the place not become a source of contamination or insecurity contrary to the health or safety of the other unit owners. If appropriate measures are not taken within that period, notice must be given to the competent health and urban development authorities and, with the agreement of the condominium's Supervisory Committee, the necessary expenses shall be incurred to prevent that space from being put to a use other than that stipulated in the corresponding deed, and the expenses arising from its maintenance and administration shall be borne by the owner or the public agency, and, where applicable, Article 64 of this Law may be applied;

VII.- When a vehicle is parked in any of the common areas of the condominium, including the parking lot itself if there is one, or in front of the property, for a period longer than twenty calendar days, the Administrator shall notify its owner in writing, when that owner is one of the unit owners, to remove the vehicle in question within a period of no more than five calendar days, and if the owner of the vehicle is unknown, the Administrator shall notify the Municipal authorities so that the vehicle is removed immediately from where it is located. This measure shall not apply when the unit owner notifies the Administrator in writing that the vehicle will remain in a given place in the condominium for reasons that, in the judgment of the Supervisory Committee, are valid, but in no case may the vehicle remain more than thirty days in the same place; and,

VIII.- Expenses arising from the provision of electricity, water and other services in the common areas or property shall be covered in accordance with Fractions V and VI of this Article. The supplier or service provider shall include the respective amount in the invoice or receipt it issues individually to each unit owner for the service to his or her exclusively owned unit.

En los condominios de construcción vertical, las obras que requieran los techos en su parte exterior y los sótanos, serán por cuenta de todos los condóminos, así como la reparación de desperfectos ocasionados por sismos, hundimientos diferenciales o por cualquier otro fenómeno natural.

In vertically built condominiums, the works required on the exterior of the roofs and on the basements shall be at the expense of all the unit owners, as shall the repair of damage caused by earthquakes, differential settlement or any other natural phenomenon.

Tratándose de condominios financiados o construidos por organismos públicos estatales o municipales, los condóminos solo podrán enajenar, arrendar o transmitir a terceros, los derechos de la unidad de propiedad exclusiva, siempre que se observen las disposiciones y reglas que establezcan los propios organismos.

In the case of condominiums financed or built by state or municipal public agencies, the unit owners may sell, lease or transfer to third parties the rights to the exclusively owned unit only if the provisions and rules established by those agencies are observed.

En el caso de personas que desean adquirir otro departamento, vivienda, local o unidad de propiedad exclusiva en los condominios financiados o construidos por organismos públicos estatales o municipales, se estará a lo dispuesto por las reglas que establezcan crediticia y los ingresos de cada persona interesada.

In the case of persons who wish to acquire another apartment, dwelling, commercial unit or exclusively owned unit in condominiums financed or built by state or municipal public agencies, the rules established [by those agencies] regarding credit and the income of each interested person shall apply.

Podrán celebrarse otro tipo de asambleas, siempre sujetas a la Asamblea General y que se regirán conforme a lo que establece esta Ley y el Reglamento del Condominio, como son:

I. Las de administradores, que se celebrarán en el caso de un condominio maestro o cuando el condominio se hubiese subdividido en razón de haber adoptado una organización por secciones o grupos, para tratar los asuntos relativos a los bienes de uso común del condominio maestro o condominio. En dichas asambleas se elegirá al consejo de administración general y al consejo de vigilancia general del condominio maestro;

II. Las de sección o grupo, que se celebrarán cuando el condominio se compone de diferentes edificios, alas, secciones, zonas, manzanas, entradas y áreas en donde se tratarán asuntos de áreas internas en común que sólo dan servicio o sirven a las mismas; serán convocadas de acuerdo a lo establecido en el Artículo 36 de esta Ley y sus determinaciones en ningún caso podrán contravenir o afectar las decisiones de la Asamblea General del Condominio; y

III. Las Asambleas Generales de condóminos del condominio maestro, las cuales serán opcionales a las Asambleas de Administradores. En dichas asambleas se podrá tratar cualquier asunto relacionado con las áreas comunes del condominio maestro y serán convocadas en los términos del artículo 36 de esta Ley. Sin perjuicio de las disposiciones aplicables a las Asambleas de Condóminos, éstos podrán acordar otros mecanismos y formas para tomar decisiones y acuerdos para la mejor administración de los condominios. Para el caso de condominios maestros se podrá celebrar asambleas resolver cuestiones relativas a las diferentes áreas o bienes de uso común de cada condominio integrado, comprendiendo varias escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones destinadas a servir exclusivamente a dicho condominio, cuyos gastos especiales serán a cargo del grupo de condóminos beneficiados, incluyendo también ascensores, montacargas y otros elementos, aparatos o instalaciones de uso exclusivo del condominio integrado. En el Reglamento del Condominio podrán establecerse normas especiales para el reparto de estos gastos, así como aquellos para regular las asambleas de administradores, cuando dicho condominio se haya organizado por secciones o grupos, o se trate de condominio maestro, en los términos del artículo 62 de esta Ley.

Other types of assemblies may be held, always subject to the General Assembly, which shall be governed by the provisions of this Law and the Condominium Regulation, such as:

I. Assemblies of administrators, which shall be held in the case of a master condominium (condominio maestro) or when the condominium has been subdivided by reason of having adopted an organization by sections or groups, to address matters relating to the common-use property of the master condominium or condominium. At these assemblies the general board of administration and the general supervisory committee of the master condominium shall be elected;

II. Section or group assemblies, which shall be held when the condominium is composed of different buildings, wings, sections, zones, blocks, entrances and areas, at which matters concerning internal common areas that serve only those parts shall be addressed; they shall be convened in accordance with Article 36 of this Law and their determinations may in no case contravene or affect the decisions of the General Assembly of the Condominium; and

III. General Assemblies of unit owners of the master condominium, which shall be optional to the Assemblies of Administrators. At these assemblies any matter related to the common areas of the master condominium may be addressed, and they shall be convened under the terms of article 36 of this Law. Without prejudice to the provisions applicable to Assemblies of Unit Owners, the unit owners may agree on other mechanisms and forms for making decisions and resolutions for the better administration of the condominiums. In the case of master condominiums, assemblies may be held to resolve questions relating to the different areas or common-use property of each integrated condominium, including various stairways, patios, gardens, works and installations intended to serve exclusively that condominium, whose special expenses shall be borne by the group of benefited unit owners, also including elevators, freight elevators and other elements, apparatus or installations for the exclusive use of the integrated condominium. The Condominium Regulation may establish special rules for the apportionment of these expenses, as well as rules to regulate assemblies of administrators, when the condominium has been organized by sections or groups, or in the case of a master condominium, under the terms of article 62 of this Law.

Cuando la Asamblea General decida contratar servicios profesionales para su administración, el Consejo de Vigilancia deberá celebrar contrato correspondiente conforme a la Ley aplicable. El Administrador, cuando no fuera condómino, tendrá un plazo no mayor a treinta días naturales, a partir de la firma del contrato para entregar al Consejo de Vigilancia la fianza correspondiente.

When the General Assembly decides to engage professional services for its administration, the Supervisory Committee (Consejo de Vigilancia) shall enter into the corresponding contract in accordance with the applicable Law. The Administrator, when not a unit owner (condómino), shall have a period of no more than thirty calendar days from the signing of the contract to deliver the corresponding bond (fianza) to the Supervisory Committee.

Los condominios maestros para la administración de la totalidad de los bienes de uso común del conjunto, elegirán un comité de administración, el cual quedará integrado por:

I. Un Administrador, quien tendrá las funciones contenidas en el Artículo 45;

II. Un secretario, que tendrá a su cargo las actividades administrativas relacionadas con la actualización y manejo de los libros de las actas de asambleas, de acreedores, de archivos y demás documentos necesarios para el buen funcionamiento de la administración; y

III. Un tesorero, que será responsable del manejo contable interno de la administración, debiendo ser solidario con el administrador de llevar actualizados los estados de cuenta de la administración, sin poder tener la disponibilidad ni ejercicio de los mismos.

Master condominiums (condominios maestros), for the administration of all the common-use property of the complex, shall elect an administration committee, which shall be composed of:

I. An Administrator, who shall have the functions set forth in Article 45;

II. A secretary, who shall be in charge of the administrative activities related to updating and managing the books of minutes of assemblies, of creditors, of files and other documents necessary for the proper functioning of the administration; and

III. A treasurer, who shall be responsible for the internal accounting of the administration, and shall be jointly responsible with the administrator for keeping the administration's statements of account up to date, without having access to or the power to dispose of the funds.

Para la elección de los miembros del comité de administración general de un condominio maestro se celebrará una asamblea de administradores, conforme a las reglas previstas por el artículo 36 de esta Ley, convocando a cada uno de los administradores de los condominios que integren el condominio maestro para que mediante sus votos se elija al comité de administración general, en el entendido de que cada administrador conservará para todos los efectos legales y para todos los casos la calidad de representante de su respectivo condominio. En la segunda asamblea de administradores, se aprobará por mayoría simple de votos el Reglamento que les va a regir en su organización, mismo en el que se pormenorizarán las facultades y obligaciones del comité de administración general.

For the election of the members of the general administration committee of a master condominium, an assembly of administrators shall be held, in accordance with the rules set forth in Article 36 of this Law, convening each of the administrators of the condominiums that make up the master condominium so that by their votes the general administration committee is elected, it being understood that each administrator shall retain, for all legal purposes and in all cases, the capacity of representative of his or her respective condominium. At the second assembly of administrators, the Regulation that will govern their organization shall be approved by simple majority of votes, in which the powers and obligations of the general administration committee shall be set out in detail.

El nombramiento de los miembros del Consejo de Vigilancia será por un año, desempeñándose en forma honorífica. Podrá reelegirse sólo a la mitad de sus miembros por un período consecutivo, excepto el presidente que en ningún caso podrá ser reelecto en período consecutivo.

The members of the Supervisory Committee shall be appointed for one year and shall serve on an honorary (unpaid) basis. Only half of its members may be re-elected for one consecutive period, except the president, who may in no case be re-elected for a consecutive period.

Los condominios maestros deberán contar con un Consejo de Vigilancia general integrado por los presidentes de los Consejos de Vigilancia de los condominios integrados al condominio maestro, mismos que actuarán en forma colegiada, eligiendo entre ellos a un coordinador. La integración del Consejo de Vigilancia general de los condominios maestros y la elección del coordinador, se efectuará en la asamblea a que se refiere el Artículo 48 de ésta Ley para la integración del consejo de administración general, sin que la participación de los presidentes de los Consejos de Vigilancia, cuente para la instalación del quórum en las asambleas de administradores.

Master condominiums shall have a general Supervisory Committee composed of the presidents of the Supervisory Committees of the condominiums that make up the master condominium, who shall act collectively, electing a coordinator from among themselves. The constitution of the general Supervisory Committee of master condominiums and the election of the coordinator shall take place at the assembly referred to in Article 48 of this Law for the constitution of the general administration board, without the participation of the presidents of the Supervisory Committees counting toward the quorum for the assemblies of administrators.

Las funciones del Consejo de Vigilancia general del condominio maestro serán las que establece el Artículo 51 de esta Ley referidas al ámbito de la administración y las áreas comunes del condominio maestro.

The functions of the general Supervisory Committee of the master condominium shall be those established in Article 51 of this Law, as they relate to the administration and common areas of the master condominium.

Cualquier nuevo adquiriente está obligado a sujetarse al Reglamento del Condominio que ya exista.

Any new acquirer is bound to abide by the existing Condominium Regulation.

Si uno o varios propietarios, siempre que sus porciones no representen la tercera parte o más del valor total del edificio, niegan su consentimiento para reformar el Reglamento del Condominio o para hacer mejoras necesarias al edificio, la mayoría podrá someter el caso a las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento correspondiente; pero si los oponentes representan por lo menos la tercera parte del valor total del edificio, su voto será inatacable. Los minoritarios también pueden oponerse a un acuerdo de la mayoría haciendo del conocimiento de la Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales su inconformidad, para que esta resuelva lo que estime conveniente.

If one or more owners, provided their portions do not represent one third or more of the total value of the building, refuse their consent to amend the Condominium Regulation or to make necessary improvements to the building, the majority may submit the matter to the Municipal Conciliation and Qualification Offices of the corresponding City Council; but if the opponents represent at least one third of the total value of the building, their vote shall be unassailable. The minority may also oppose a resolution of the majority by notifying the Municipal Conciliation and Qualification Offices of their disagreement, so that the Office may resolve as it deems appropriate.

Las mismas reglas de los dos párrafos anteriores podrán aplicarse para los casos de un condominio maestro de conformidad con los últimos dos párrafos del artículo 34 de esta Ley.

The same rules of the two preceding paragraphs may be applied to the cases of a master condominium in accordance with the last two paragraphs of Article 34 of this Law.

Los fondos de administración y mantenimiento y de reserva, en tanto no se utilicen, deberán invertirse en valores de inversión a la vista de mínimo riesgo, conservando la liquidez necesaria para solventar las obligaciones de corto plazo. El tipo de inversión deberá ser autorizada por el Consejo de Vigilancia.

The administration and maintenance funds and the reserve fund, while not in use, shall be invested in minimum-risk demand investment securities, maintaining the liquidity necessary to meet short-term obligations. The type of investment must be authorized by the Supervisory Committee.

La Asamblea General determinará anualmente el porcentaje de los frutos o utilidades obtenidas por las inversiones o por el arrendamiento de los bienes de uso común que deberán aplicarse a cada uno de los fondos del condominio.

The General Assembly shall determine annually the percentage of the income or profits obtained from investments or from the leasing of common-use property that shall be applied to each of the condominium's funds.

Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario, el Administrador le demandará previo consentimiento del condómino, la desocupación del departamento, vivienda, casa local o área cualquiera que sea el título o causa de la ocupación. Si el condómino se opusiere, se procederá contra éste y el ocupante, en los términos del Artículo anterior.

If the person who fails to comply with the obligations is a non-owner occupant, the Administrator, with the prior consent of the condominium owner, shall sue that occupant for vacancy of the apartment, dwelling, house, commercial unit or area, whatever the title or cause of the occupancy. If the owner objects, proceedings shall be brought against both the owner and the occupant under the terms of the preceding Article.

Los condóminos cubrirán independientemente el Impuesto Predial de su propiedad exclusiva y la parte que les corresponda de los bienes en común o de copropiedad, así como los demás impuestos, contribuciones o derechos de que en razón del condominio sean causantes por sí mismos.

Condominium owners shall each separately pay the Property Tax (Impuesto Predial) on their exclusive property and their corresponding share of the common or co-owned property, as well as the other taxes, contributions or fees for which they are themselves liable by reason of the condominium.

Los gravámenes son divisibles entre los diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales o áreas de un condominio, edificio sujeto al régimen de propiedad a que se refiere esta Ley, bien sea que dichos gravámenes se adquieran por el constructor, el consorcio de propietarios o los propietarios en lo individual.

Liens and encumbrances (gravámenes) are divisible among the different floors, apartments, dwellings, commercial units or areas of a condominium or building subject to the ownership regime referred to in this Law, whether such encumbrances are acquired by the builder, the consortium of owners, or the owners individually.

Cada uno de los condóminos responderá sólo del gravamen que corresponda a su propiedad exclusiva y proporcionalmente respecto de la propiedad común. Toda cláusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los propietarios para responder de un gravamen, anterior a la compra-venta, se tendrá por no puesta.

Each condominium owner shall be liable only for the encumbrance corresponding to his or her exclusive property and proportionally with respect to the common property. Any clause establishing joint (mancomunada) or joint and several (solidaria) liability of the owners for an encumbrance prior to the purchase and sale shall be deemed not written.

Si el inmueble sujeto al Régimen de Propiedad en Condominio estuviera en estado ruinoso o se destruyera en su totalidad o en una proporción que represente más del 35% de su valor, sin considerar el valor del terreno y según peritaje practicado por las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento correspondiente o por una Institución Financiera autorizada, se podrá acordar en Asamblea General Extraordinaria con la asistencia mínima de la mayoría simple del total de condóminos y por un mínimo de votos que representen el 51% del valor total del condominio y la mayoría simple del número total de condóminos:

a) La reconstrucción de las partes comunes o su venta, de conformidad con lo establecido en este Título, las disposiciones legales sobre desarrollo urbano y otras que fueren aplicables; y

b) La extinción total del régimen.

If the property subject to the Condominium Ownership Regime is in a state of ruin or is destroyed entirely or in a proportion representing more than 35% of its value, not counting the value of the land, according to an expert appraisal carried out by the Municipal Conciliation and Qualification Offices of the corresponding City Council or by an authorized Financial Institution, the following may be agreed upon at an Extraordinary General Assembly with a minimum attendance of a simple majority of all owners and by a minimum of votes representing 51% of the total value of the condominium and a simple majority of the total number of owners:

a) The reconstruction of the common parts or their sale, in accordance with this Title, the legal provisions on urban development and others that may apply; and

b) The total extinction of the regime.

En el caso de que la decisión sea por la reconstrucción del inmueble, cada condómino estará obligado a costear la reparación de su unidad de propiedad exclusiva y todos ellos se obligarán a pagar la reparación de las partes comunes, en la proporción que les corresponda de acuerdo al valor establecido en la escritura constitutiva. Los condóminos minoritarios que decidan no llevar a cabo la reconstrucción deberán enajenar sus derechos de propiedad en un plazo de noventa días, al valor del avalúo practicado por las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento correspondiente o una Institución financiera autorizada. Pero si la unidad de propiedad exclusiva se hubiere destruido totalmente, la mayoría de los condóminos podrá decidir sobre la extinción parcial del régimen, si la naturaleza del condominio y la normatividad aplicable lo permite, en cuyo caso se deberá indemnizar al condómino por la extinción de sus derechos de copropiedad.

If the decision is to rebuild the property, each owner shall be obliged to pay for the repair of his or her unit of exclusive ownership, and all of them shall be obliged to pay for the repair of the common parts, in the proportion corresponding to them according to the value established in the deed of constitution. Minority owners who decide not to take part in the reconstruction must dispose of their ownership rights within ninety days, at the value of the appraisal carried out by the Municipal Conciliation and Qualification Offices of the corresponding City Council or by an authorized financial institution. However, if the unit of exclusive ownership has been totally destroyed, the majority of the owners may decide on the partial extinction of the regime, if the nature of the condominium and the applicable regulations so permit, in which case the owner must be compensated for the extinction of his or her co-ownership rights.

Si se optare por la extinción total del régimen de conformidad con las disposiciones de este Título, se deberá asimismo decidir sobre la división de los bienes comunes o su venta.

If total extinction of the regime is chosen in accordance with the provisions of this Title, a decision must likewise be made on the division of the common property or its sale.

Las autoridades competentes del Gobierno del Estado y de los Municipios, previa la autorización de un condominio, condominio maestro o zona de condominios, deberán verificar que los mismos reúnan las condiciones y requisitos establecidos en la legislación vigente en materia de desarrollo urbano, ecología, salubridad y protección civil.

The competent authorities of the State Government and of the Municipalities, prior to authorizing a condominium, master condominium or condominium zone, must verify that it meets the conditions and requirements established in the legislation in force regarding urban development, ecology, health and civil protection.

Los Ayuntamientos, podrán emitir el Reglamento General de Condominios, mismo que contará con las disposiciones siguientes:

I. Descripción, uso y destino del condominio;

II. Forma de convocar a Asamblea de Condóminos y persona que la preside;

III. Prohibición sobre el almacenamiento de substancias tóxicas, explosivas o consideradas de alto riesgo;

IV. Medidas provisionales en caso de ausencia temporal del Administrador o Consejo de Vigilancia;

V. Formas de extinción del condominio;

VI. Especificaciones sobre el suministro de servicios públicos municipales;

VII. Las causas y condiciones bajo las cuales procederá la remoción del Administrador o comité de administración del condominio; y

VIII. Las normas para la organización y convivencia en un condominio maestro.

The City Councils (Ayuntamientos) may issue the General Condominium Regulation (Reglamento General de Condominios), which shall contain the following provisions:

I. Description, use and purpose of the condominium;

II. Manner of convening the Owners' Assembly and the person who presides over it;

III. Prohibition on the storage of toxic, explosive or high-risk substances;

IV. Provisional measures in the event of the temporary absence of the Administrator or the Supervisory Council;

V. Ways in which the condominium is extinguished;

VI. Specifications on the supply of municipal public services;

VII. The causes and conditions under which removal of the Administrator or the administration committee of the condominium shall proceed; and

VIII. The rules for organization and coexistence in a master condominium.

Es obligación de las autoridades municipales proporcionar a los condominios los servicios públicos de su competencia, así como de los Ayuntamientos otorgar los servicios públicos a que se refiere el Artículo 115 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en igualdad de circunstancias que a otros desarrollos habitacionales, comerciales o de servicios no sujetos al régimen condominal.

It is the obligation of the municipal authorities to provide condominiums with the public services within their competence, and of the City Councils to provide the public services referred to in Article 115 of the Political Constitution of the United Mexican States, on equal terms with other residential, commercial or service developments not subject to the condominium regime.

Los condóminos que incumplan con las obligaciones que les son impuestas por la presente Ley, el Reglamento del Condominio o la escritura constitutiva del condominio, podrán ser sancionados con: Reforma

I. El pago de intereses moratorios en los términos que establezca el Reglamento del Condominio y la restricción del derecho de voto en las asambleas, por no cumplir en el plazo establecido con las cuotas fijadas por la asamblea relativa a los fondos de mantenimiento y administración y de reserva;

II. Cubrir el costo que se genere por la reparación o restablecimiento de los bienes, servicios o áreas de uso común que se hubiesen dañado por un mal uso o negligencia;

III. Multa equivalente a dos aportaciones del fondo de mantenimiento y administración, independientemente de la demolición de las obras realizadas en contravención de lo dispuesto en el artículo 29 de la presente Ley.

IV. Se deroga.

Condominium owners who fail to comply with the obligations imposed on them by this Law, the Condominium Regulation or the deed of constitution of the condominium may be sanctioned with: [Amended]

I. Payment of default interest under the terms established by the Condominium Regulation, and restriction of the right to vote in assemblies, for failing to pay within the established period the fees set by the assembly for the maintenance and administration fund and the reserve fund;

II. Payment of the cost of repairing or restoring the common-use property, services or areas damaged through misuse or negligence;

III. A fine equal to two contributions to the maintenance and administration fund, independently of the demolition of works carried out in violation of Article 29 of this Law.

IV. Repealed.

Las sanciones aplicables por la inobservancia de lo establecido en las fracciones I, V, VI, VII, VIII, IX y X del Artículo 29 de esta Ley, serán determinadas por la asamblea que al efecto convoque el Administrador. La resolución que se adopte, será notificada dentro de los cinco días siguientes.

The sanctions applicable for failure to observe fractions I, V, VI, VII, VIII, IX and X of Article 29 of this Law shall be determined by the assembly convened for that purpose by the Administrator. The resolution adopted shall be notified within the following five days.

Si transcurridos diez días posteriores a aquel en que fue notificado el condómino del acuerdo de la asamblea en que se determinó la sanción o se firmó el convenio ante las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento correspondiente, éste no cumpliera con la misma, el Administrador procederá a hacerlo del conocimiento de la autoridad municipal para que ésta la haga efectiva.

If, ten days after the day on which the owner was notified of the assembly resolution determining the sanction, or after the agreement was signed before the Municipal Conciliation and Qualification Offices of the corresponding City Council, the owner has not complied with it, the Administrator shall bring it to the attention of the municipal authority so that the latter may enforce it.

Las controversias que se susciten con motivo del incumplimiento de las obligaciones por parte de los condóminos, de los administradores; o por violaciones al Reglamento del Condominio o al escritura constitutiva del condominio, serán resueltas a través del procedimiento de arbitraje, en los términos de la presente Ley.

Disputes arising from failure to comply with obligations on the part of owners or of administrators, or from violations of the Condominium Regulation or of the deed of constitution of the condominium, shall be resolved through the arbitration procedure, under the terms of this Law.

Podrán iniciar el procedimiento de arbitraje los Condóminos, Administradores en los casos señalados en la presente Ley, así como las comités de vigilancia, previo acuerdo de la Asamblea, en los casos de incumplimiento de los Administradores y por el manejo indebido de los recursos que integran los fondos de mantenimiento y administración y de reserva. Para iniciar el procedimiento arbitral, deberán presentar ante las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales de la demarcación territorial en que se ubique el condominio, un escrito, que será denominado demanda de arbitraje, en el que explique las causas de controversia, mismo que deberá ir acompañado de copia del acta de asamblea en la que se toma tal acuerdo, copia simple de los documentos que acrediten su personalidad y la descripción de los hechos.

Arbitration proceedings may be initiated by the owners, by Administrators in the cases indicated in this Law, and by the supervisory committees, with the prior agreement of the Assembly, in cases of non-compliance by the Administrators and of improper handling of the resources that make up the maintenance and administration fund and the reserve fund. To initiate the arbitration proceeding, they must file with the Municipal Conciliation and Qualification Offices of the territorial jurisdiction in which the condominium is located a written document, to be called the arbitration claim (demanda de arbitraje), explaining the causes of the dispute, which must be accompanied by a copy of the assembly minutes in which that decision was taken, a plain copy of the documents evidencing their legal standing (personalidad), and the description of the facts.

Dentro de los tres días siguientes a la recepción de la demanda de arbitraje, la Oficialía Conciliadora y Calificadora Municipal encargada de resolver la controversia, citará a una audiencia inicial a las partes interesadas, misma que se celebrará dentro de los quince días hábiles siguientes a la conclusión del término fijado para la citación, y en la cual la parte actora podrá modificar o ampliar su demanda arbitral y la parte demandada contestarla, lo que podrá hacer de manera verbal o escrita, así como ofrecer las pruebas que acrediten su dicho.

Within three days following receipt of the arbitration claim, the Municipal Conciliation and Qualification Office in charge of resolving the dispute shall summon the interested parties to an initial hearing, to be held within the fifteen business days following the end of the period set for the summons, at which the claimant may modify or expand the arbitration claim and the respondent may answer it, which may be done orally or in writing, and both may offer the evidence supporting their assertions.

Si en la primera audiencia la Oficialía Conciliadora y Calificadora Municipal considera que cuenta con elementos suficientes para resolver, y si las partes manifiestan expresamente que no desean aportar más pruebas o modificar su demanda o contestación de demanda o reconvenir, la Oficialía Conciliadora y Calificadora Municipal emitirá el laudo correspondiente en el transcurso de los cinco días siguientes a la fecha de su celebración. Si la parte demandada no se presentara a la audiencia inicial, la Oficialía Conciliadora y Calificadora Municipal resolverá con los elementos proporcionados por la parte actora y por aquellos elementos de que se allegue a través de profesionales o peritos en la materia causa de la controversia. Por acuerdo de las partes o por causa justificada, la audiencia inicial podrá diferirse por una sola ocasión fijándose la celebración a más tardar dentro de los cinco días siguientes.

If at the first hearing the Municipal Conciliation and Qualification Office considers that it has sufficient elements to decide, and if the parties expressly state that they do not wish to submit further evidence or to modify their claim or answer or to file a counterclaim, the Municipal Conciliation and Qualification Office shall issue the corresponding award within the five days following the date of the hearing. If the respondent does not appear at the initial hearing, the Municipal Conciliation and Qualification Office shall decide on the basis of the elements provided by the claimant and those it obtains through professionals or experts in the subject matter of the dispute. By agreement of the parties or for justified cause, the initial hearing may be postponed only once, with the new date set no later than within the following five days.

Si en el desarrollo de la audiencia inicial las partes no han llegado a un convenio, o ampliaron, modificaron o reconvinieron, la Oficialía Conciliadora y Calificadora Municipal las citará para una segunda audiencia, en la que las partes tendrán oportunidad de presentar más elementos o en su caso plantear alegatos.

If during the initial hearing the parties have not reached an agreement, or have expanded, modified or filed a counterclaim, the Municipal Conciliation and Qualification Office shall summon them to a second hearing, at which the parties shall have the opportunity to present further elements or, where applicable, to make closing arguments (alegatos).

El procedimiento arbitral terminará por:

I. Desistimiento;

II. Laudo que resuelva la controversia;

III. Acuerdo de las partes mediante convenio ajustado a la presente Ley y legislación civil vigente, el cual tendrá aparejada ejecución; y

IV. Convenio celebrado ante la propia Oficialía Conciliadora y Calificadora Municipal.

The arbitration proceeding shall end by:

I. Withdrawal;

II. An award resolving the dispute;

III. Agreement of the parties by means of a settlement conforming to this Law and the civil legislation in force, which shall carry summary enforcement; and

IV. A settlement entered into before the Municipal Conciliation and Qualification Office itself.

Terminada la instrucción del procedimiento, la Oficialía Conciliadora y Calificadora Municipal dictará el laudo que resuelva la controversia. En caso de que alguna de las partes o ambas consideren que el laudo no es claro en alguno de sus contenidos, solicitarán a la Oficialía Conciliadora y Calificadora Municipal, dentro de los tres días siguientes de la notificación, se aclare o corrija. La interpretación que emita la Oficialía Conciliadora y Calificadora Municipal formará parte del laudo.

Once the proceedings have been completed, the Municipal Conciliation and Qualification Office shall issue the award resolving the dispute. If either or both parties consider that the award is unclear in any of its contents, they shall request the Municipal Conciliation and Qualification Office, within the three days following notification, to clarify or correct it. The interpretation issued by the Municipal Conciliation and Qualification Office shall form part of the award.

Se entiende por cultura condominal todo aquello que contribuya a generar las acciones y actitudes que permitan, en sana convivencia, el cumplimiento del objetivo del régimen de propiedad en condominio. Entendiéndose como elementos necesarios: el respeto y la tolerancia; la responsabilidad y cumplimiento; la corresponsabilidad y participación; la solidaridad y la aceptación mutua.

Condominium culture (cultura condominal) means everything that contributes to generating the actions and attitudes that allow, in healthy coexistence, the fulfillment of the purpose of the condominium ownership regime. The following are understood as necessary elements: respect and tolerance; responsibility and compliance; shared responsibility and participation; solidarity and mutual acceptance.

Las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales de la demarcación territorial en que se ubique el condominio proporcionarán a los habitantes y Administradores de inmuebles bajo el régimen de propiedad en condominio, orientación y capacitación a través de diversos cursos y talleres en materia condominal, en coordinación con los organismos de vivienda y otras dependencias e instituciones públicas y privadas.

The Municipal Conciliation and Qualification Offices of the territorial jurisdiction in which the condominium is located shall provide the residents and Administrators of properties under the condominium ownership regime with guidance and training through various courses and workshops on condominium matters, in coordination with housing agencies and other public and private agencies and institutions.

Toda persona que sea Administrador, miembro del comité de administración o el Consejo de Vigilancia de un condominio, deberá acreditar su asistencia a los cursos de capacitación y actualización impartidos por las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales de la demarcación territorial en que se ubique el condominio, por lo menos, una vez al año.

Every person who is an Administrator, a member of the administration committee or of the Supervisory Council of a condominium must provide evidence of attendance at the training and refresher courses given by the Municipal Conciliation and Qualification Offices of the territorial jurisdiction in which the condominium is located, at least once a year.

Las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales de la demarcación territorial en que se ubique el condominio promoverán una Cultura Condominal, con base en el espíritu y principios de la presente Ley. Las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales de la demarcación territorial en que se ubique el condominio coadyuvará y asesorará en la creación y funcionamiento de asociaciones civiles orientadas a la difusión y desarrollo de la Cultura Condominal, así como a iniciativas ciudadanas relacionadas con ésta.

The Municipal Conciliation and Qualification Offices of the territorial jurisdiction in which the condominium is located shall promote a Condominium Culture, based on the spirit and principles of this Law. The Municipal Conciliation and Qualification Offices of the territorial jurisdiction in which the condominium is located shall assist and advise in the creation and operation of civil associations aimed at the dissemination and development of Condominium Culture, as well as citizen initiatives related to it.

Se declara de orden público e interés social la constitución del régimen de propiedad en condominio destinado, total o mayoritariamente a la vivienda de interés social o popular.

The establishment of the condominium ownership regime intended, wholly or mostly, for social-interest or low-income (interés social o popular) housing is hereby declared a matter of public order and social interest.

Estos condominios podrán por medio de su Administrador y sin menoscabo de su propiedad:

I. Solicitar a la Secretaría de Infraestructura y Desarrollo Urbano del Estado o a la respectiva autoridad municipal competente, la emisión de la constancia oficial que lo acredite dentro de la clasificación de vivienda de interés social y/o popular para el pago de cualquier servicio o impuesto cuya cuota esté sujeta a una clasificación económica. La autoridad estará obligada a responder sobre la procedencia o no de la solicitud en un plazo máximo de 30 días; de no ser contestada en dicho plazo será considerada con resultado en sentido afirmativo.

II. Solicitar su incorporación y aprovechamiento de los beneficios y subsidios que se destinen a los programas que la administración pública de los tres órdenes de gobierno tenga para apoyar la construcción de infraestructura urbana en las colonias, con el fin de obtener recursos para el mejoramiento y reparaciones mayores de las áreas comunes del condominio, exceptuando los de gasto corriente; y

III. Establecer convenios con las autoridades de la administración pública estatal y municipal, de conformidad con los criterios generales que al efecto expidan éstas, para recibir en las áreas comunes servicios públicos básicos como: recolección de basura, seguridad pública, protección civil, balizamiento, renovación del mobiliario urbano, bacheo, cambio e instalación de luminarias. Para ser sujetos de los beneficios determinados en las fracciones anteriores, se deberá acreditar estar constituido en régimen de propiedad en condominio y contar con la organización interna establecida en esta Ley, presentando para ello copia de la escritura constitutiva, Reglamento del Condominio y el libro de actas de asamblea. En caso de falta de Administrador y con la aprobación de la Asamblea General, el Consejo de Vigilancia podrá firmar las solicitudes y convenios anteriores acreditando únicamente la existencia del régimen condominal.

These condominiums may, through their Administrator and without prejudice to their ownership:

I. Request from the State Secretariat of Infrastructure and Urban Development (Secretaría de Infraestructura y Desarrollo Urbano del Estado) or the respective competent municipal authority the issuance of the official certificate classifying it as social-interest and/or low-income housing, for the payment of any service or tax whose rate is subject to an economic classification. The authority shall be obliged to respond as to whether or not the request is granted within a maximum period of 30 days; if no answer is given within that period, the request shall be deemed granted.

II. Request their inclusion in, and use of, the benefits and subsidies allocated to programs that the public administration at the three levels of government has to support the construction of urban infrastructure in neighborhoods (colonias), in order to obtain resources for the improvement and major repairs of the common areas of the condominium, excluding current expenses; and

III. Enter into agreements with the authorities of the state and municipal public administration, in accordance with the general criteria they issue for that purpose, to receive basic public services in the common areas, such as: garbage collection, public safety, civil protection, road marking, renewal of street furniture, pothole repair, and replacement and installation of street lights. To be eligible for the benefits set out in the preceding fractions, it must be shown that the condominium is constituted under the condominium ownership regime and has the internal organization established in this Law, submitting for that purpose a copy of the deed of constitution, the Condominium Regulation and the book of assembly minutes. In the absence of an Administrator and with the approval of the General Assembly, the Supervisory Council may sign the foregoing requests and agreements, evidencing only the existence of the condominium regime.

La administración pública estatal y municipal podrá adoptar las medidas administrativas que faciliten y estimulen la constitución en este régimen de las unidades habitacionales de interés social y popular.

The state and municipal public administration may adopt administrative measures that facilitate and encourage the constitution of social-interest and low-income housing units under this regime.