Expediente público La Ventana del Mar · San Felipe, Baja California 19 regímenes en condominio Publica: Asociación de Propietarios “La Ventana del Mar”, A.C.

Quien no paga, no manda.

El desarrollador de La Ventana del Mar no paga cuotas de mantenimiento por sus propios lotes, pretende votar con ellos y mantiene en el cargo a un administrador que los propietarios ya removieron. La Ley de Condominios de Baja California lo prohíbe con todas sus letras. Aquí está la ley. Aquí están los documentos.

Este sitio seguirá en línea hasta que Baja California cumpla su propia ley.

36–0Votos para remover al administrador, 24 oct 2025
6072531Partida del Registro Público que inscribe la remoción
19Regímenes en condominio constituidos 2003–2013
0Excepciones al pago de cuotas que permite la ley (Art. 60)
La mentira central

Una asociación civil no es el condominio.

El administrador removido y su grupo repiten que su “Asociación de Condóminos La Ventana del Mar, A.C.” es la autoridad de La Ventana del Mar y que sus estatutos son “las reglas”. Es falso. Una A.C. es una persona moral más. No es dueña de los condominios, no es el régimen y no decide por los propietarios.

LO QUE ELLOS DICEN

  1. El desarrollador crea una A.C.Fundada el 29-dic-2004 por solo dos socios: San Felipe Beach Club, S.A. de C.V. e International Management Services, Inc. Ningún propietario.
  2. La A.C. se nombra administradorSus propios fundadores designan a José de Jesús Olmos “hasta que sea legalmente sustituido”.
  3. Los estatutos de la A.C. mandan sobre todosY para removerlo exigen 90% o 100% de los votos: una puerta que nunca se abre.

LO QUE DICE LA LEY

  1. Cada régimen en condominio tiene su Asamblea“El órgano supremo del condominio es la Asamblea General de Condóminos.” — Art. 33
  2. La Asamblea nombra y remueve librementeA una persona física o moral: una A.C., una empresa o un vecino. — Arts. 2, 37-II y 39
  3. El administrador obedece a la AsambleaEjecuta sus acuerdos, rinde cuentas cada mes y entrega todo en 7 días si lo cambian. — Arts. 45 y 46
“Los condominios serán administrados por la persona física o moral que designe la Asamblea General en los términos de esta Ley y el Reglamento del Condominio.”
Ley de Condominios de B.C., Art. 39
“La Asamblea General tendrá las siguientes facultades: […] II. Nombrar y remover libremente al Administrador o administradores…”
Ley de Condominios de B.C., Art. 37, fracción II

Y no lo decimos solo nosotros: lo dicen sus propias escrituras. Las 19 escrituras constitutivas, firmadas por el propio desarrollador, establecen que solo la Asamblea de Condóminos tiene la facultad de designar al administrador:

“…quienes igualmente serán los únicos que tendrán las facultades para designar Administrador del Condominio.”
Cláusula Quinta — idéntica en las escrituras de los 19 regímenes

La ley solo le da al desarrollador una facultad: nombrar al primer administrador de una construcción nueva Art. 42. Eso fue hace más de veinte años. Después, manda la Asamblea, y en la Asamblea votan los que pagan.

El principio

Si no pagas, no votas.

No es nuestra opinión. Es el Artículo 38 de la ley, y está repetido, casi palabra por palabra, en los estatutos de la propia A.C. del desarrollador.

“Se suspenderá a los condóminos su derecho a voto, conservando siempre el derecho a voz […] I. Por la falta de pago de dos cuotas o más para el fondo de mantenimiento y administración y el fondo de reserva […] En estos supuestos no serán considerados para el quórum de instalación de la asamblea.”
Ley de Condominios de B.C., Art. 38
“Las cuotas de administración y mantenimiento no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni algún otro supuesto que pueda excusar su pago.”
Ley de Condominios de B.C., Art. 60
“Cada condómino debe contribuir en proporción al porcentaje de indiviso que corresponda a su departamento, vivienda, local o área…”
Ley de Condominios de B.C., Art. 58

Incluso el reglamento que escribió el desarrollador dice: “Los Condóminos deberán de estar al corriente en todas sus obligaciones para tener derecho a voto” (Art. 49-g), y lo define a él mismo como condómino (Art. 3-H).

Así de simple

Seis pasos. Todos conforme a la ley.

El administrador removido y sus abogados no entienden lo básico de la ley de condominios. Lo explicamos paso por paso.

  1. San Felipe Beach Club constituyó los regímenes y vendió.Lotes, casas y condominios, a cientos de familias, en 19 regímenes inscritos en el Registro Público.
  2. Como constituyente, nombró al primer administrador.Eso sí se lo permite la ley: “el primer Administrador será designado por quién otorgue la escritura constitutiva” Art. 42. Solo el primero.
  3. Se fijaron cuotas para cada régimen.Y se les cobraron a todos los compradores: US$4,400 o más al año por condominio, alrededor de US$2,000 al año por lote.
  4. El desarrollador nunca pagó las cuotas de sus propios lotes.Nadie podía exentarlo: ni Jesús Olmos ni ningún administrador. Las cuotas las fija la Asamblea Art. 37-V y no admiten excepciones personales Art. 60.
  5. Al dejar de pagar, perdió el voto.Quien debe dos cuotas o más pierde el derecho a votar y no cuenta ni para el quórum Art. 38.
  6. Los que pagan votaron y lo removieron.El 24 de octubre de 2025, con convocatoria y quórum conforme a la ley de Baja California Art. 36. El Registro Público lo inscribió Partida 6072531.

Hoy San Felipe Beach Club no es la autoridad de nada. Es un desarrollador fracasado y un condómino más: uno que nunca ha pagado.

Artículo por artículo

Siete violaciones a la ley de Baja California.

A la izquierda, lo que manda la ley estatal, publicada en el Periódico Oficial el 18 de junio de 2004 y de orden público Art. 1. A la derecha, lo que escribió y hace el desarrollador.

01

Se exentó a sí mismo de pagar cuotas

La ley

Todos pagan en proporción a su indiviso Art. 58. Las cuotas no admiten “excepciones personales ni algún otro supuesto que pueda excusar su pago” Art. 60.

El desarrollador

“Las siguientes propiedades estarán exentas del pago de Cuotas […] (c) Los Lotes sin Desarrollar los cuales son propiedad del Desarrollador”

Y para sus lotes desarrollados, el Art. 70 le permite “elegir” cubrir solo el faltante del presupuesto, como un préstamo que “será cargado al Condominio con intereses y será pagado al Desarrollador en un futuro”. Es decir: los propietarios terminan debiéndole.

Reglamento del desarrollador, Arts. 70 y 79-c
02

Pretende votar con lotes que no pagan

La ley

Quien debe dos cuotas o más pierde el voto y ni siquiera cuenta para el quórum Art. 38. Cada voto vale el porcentaje de indiviso de la unidad Art. 35-III.

El desarrollador

“Cada uno de los Condóminos y el Desarrollador tendrá derecho a un voto por Lote.”

Cientos de lotes que no aportan un peso al condominio son usados para bloquear cualquier decisión de los que sí pagan.

Reglamento, Art. 33
03

Un administrador vitalicio, nombrado por el desarrollador

La ley

La Asamblea nombra y remueve libremente al administrador Art. 37-II. Un administrador no profesional dura un año y solo puede reelegirse dos periodos consecutivos Art. 44. El desarrollador solo nombra al primero Art. 42.

El desarrollador

“…el Administrador será designado por el Desarrollador por tiempo indefinido, y podrá ser removido en cualquier momento por el Desarrollador o mediante una resolución tomada por el voto afirmativo del 100% de Condóminos…”

100%. Ninguna asamblea en un desarrollo de más de 1,100 unidades alcanza el 100%. La regla no existe para cumplirse: existe para que nadie pueda removerlo.

Reglamento, Art. 53 Estatutos A.C. 2004, Transitoria 1ª y Cl. 15-II
04

El administrador se paga a sí mismo un porcentaje de todo

La ley

“La remuneración del Administrador será establecida por la Asamblea General.” Arts. 37-III y 41. La Asamblea aprueba el presupuesto y las cuentas Art. 37-VIII y IX.

El desarrollador

“El Administrador recibirá como retribución por sus servicios el 15% (quince por ciento) de las Cuotas de Gastos Comunes, Cuotas Especiales, multas y cualquier otra cantidad cobrada.”

Entre más cobra y más multa a los propietarios, más gana el administrador. Ninguna asamblea de propietarios votó eso.

Reglamento, Art. 54
05

Se niega a entregar la administración

La ley

Cuando la Asamblea designa nueva administración, la saliente debe entregar en un máximo de siete días naturales todos los documentos, estados de cuenta, libros, valores y bienes, “la cual sólo podrá posponerse por resolución judicial” Art. 46.

El administrador removido

Los propietarios lo removieron el 24 de octubre de 2025. El acta fue protocolizada ante notario y el Registro Público de la Propiedad de Baja California la inscribió el 26 de diciembre de 2025. El plazo legal venció hace casi un año. Sigue sin entregar.

RPPC Partida 6072531
06

El vigilante lo nombra el vigilado

La ley

Todo condominio debe tener un Consejo de Vigilancia de condóminos, nombrado y removido por la Asamblea, con cargos honoríficos de un año Arts. 37-VI, 49 y 50.

El desarrollador

“…por lo menos uno de ellos será designado por el Desarrollador, quien fungirá como Presidente, durante el tiempo en que el Desarrollador sea propietario de algún Lote…”

Reglamento, Art. 66 Estatutos A.C., Cl. 22
07

Mayorías imposibles para que nada cambie

La ley

Resoluciones por mayoría simple de votos presentes Art. 35-II. Quórum: 75% en primera convocatoria, mayoría en segunda, los que asistan en tercera Art. 36-IV. El 25% de los condóminos puede convocar Art. 36-III.

El desarrollador

90% de quórum y 90% de votos para cualquier asamblea ordinaria; 100% para las extraordinarias; 80% de los propietarios solo para pedir una asamblea; 100% más el consentimiento del desarrollador para cambiar una coma del reglamento.

Reglamento, Arts. 49 y 87

El reglamento del desarrollador está fechado en enero de 2002 y revisado en octubre de 2003, antes de la ley vigente. La ley de 2004 es de orden público Art. 1 y el reglamento de un condominio no puede contravenirla Art. 54.

24 de octubre de 2025

Los propietarios votaron. El Estado lo inscribió.

En Asamblea General Extraordinaria celebrada en San Felipe, los propietarios de 17 regímenes en condominio acordaron:

Segundo. La remoción del administrador, “señor José de Jesús Olmos y/o Asociación de Condominios La Ventana del Mar, A.C. y/o San Felipe Beach Club, S.A. de C.V.”: 36 votos a favor, 1 abstención, 0 en contra.

Tercero. El nombramiento de la Asociación de Propietarios “La Ventana del Mar”, A.C. como nuevo administrador: 35 a favor, 1 abstención, 0 en contra.

El acta se protocolizó en la Escritura 7,708 del Volumen 144, del 15 de diciembre de 2025, ante el Notario Público No. 2 de Playas de Rosarito, y se inscribió en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de Mexicali.

Los regímenes Condominio 8 y Polígono 15 no figuran porque ningún propietario de esos regímenes votó, por lo que el acuerdo no podía inscribirse para ellos.

Cualquier persona puede verificar la autenticidad del documento con su firma electrónica avanzada.

GOBIERNO DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA
REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO EN MEXICALI
HOJA DE INSCRIPCIÓN
Partida
6072531
Fecha de partida
26 de diciembre de 2025
Sección
Civil
Acto
Protocolización de acta de asamblea
Escritura
7708, Vol. 144, Notario 2, Playas de Rosarito
Asamblea
General Extraordinaria, 24-oct-2025, San Felipe
Código de autenticidad
3938478
Remoción
36–0
Inscrito

Ver la hoja de inscripción completa (PDF)

A todos los propietarios

No le pague a la administración removida.

Si usted sigue pagándole a la administración de Jesús Olmos, sigue jugando su juego: el de la ilegalidad, el de la mala interpretación de la ley, el de usar su dinero, que debería ir al mantenimiento de las áreas comunes de su régimen, para sostener a quien ya fue removido.

Pague sus cuotas únicamente a la administración legítima: la Asociación de Propietarios “La Ventana del Mar”, A.C., designada por la Asamblea del 24 de octubre de 2025 e inscrita en el Registro Público, partida 6072531.

Tenemos el dinero para pavimentar las calles. No necesitamos al desarrollador.

El dinero

Los que pagan, pagan por todos.

Cada propietario que compró en La Ventana del Mar paga su cuota anual: US$4,400 o más por condominio, alrededor de US$2,000 por lote. El desarrollador, dueño de cientos de lotes en los mismos regímenes, se declaró exento. El costo de mantener calles, accesos, seguridad, áreas comunes y la nómina de la administración lo cargan solamente los que sí pagan.

En abril de 2015, la escritura que modificó el fideicomiso de la tierra le devolvió a San Felipe Beach Club, S.A. de C.V. 282 unidades condominales y 33 lotes en Beach Club 3, Condominios 4, 7, 9-A, 9-B, 9-C, 10, 11, 12-A y 12-B, libres de gravamen. Los propietarios calculan que hoy el grupo del desarrollador conserva entre 600 y 800 lotes en todo el desarrollo.

Y mientras los que pagan lo cubren todo, los propietarios denuncian que en la administración removida hay personas de la alta dirección que cobran más de US$100,000 al año, y que se pagan contratos con fondos de los propietarios sin objetivos específicos. Nada de eso fue aprobado por una asamblea de propietarios, como exige la ley Arts. 37 y 41.

Ese es el tamaño del agujero. Use la calculadora: mueva el número de lotes y la cuota mensual, y vea cuánto deja de recibir el condominio cada año, y cuánto absorben los demás.

Fuente de las 282 unidades: Escritura 156,536, Vol. 4,148, 1-abr-2015, Notario 5 de Mexicali; RPPC partida 5723271. La estimación de 600–800 lotes es de los propietarios y se documentará conforme se obtengan los padrones.

700
$2000
10
Lo que deja de entrar al condominio cada año$1,400,000
Acumulado en el periodo$14 M

Calculadora ilustrativa. Cuota anual de referencia: lote ≈ US$2,000; condominio desde US$4,400.

Lo que viene

Cada lote que no paga responde por su deuda.

La ley da a cada condominio las herramientas para cobrar. La administración legítima las va a usar.

“Los créditos que se originen por las obligaciones contenidas en las escrituras constitutivas […] por el Reglamento del Condominio o por esta Ley […] gozan de garantía real sobre los departamentos, viviendas, casas, locales o áreas, aún cuando se transmitan a terceros.”
Ley de Condominios de B.C., Art. 71

Las cuotas vencidas se cobran por la vía ejecutiva civil Art. 63, y el condómino que reiteradamente incumple puede ser condenado a la venta de su lote en subasta pública Art. 64. Cuando la administración legítima tome posesión, pedirá el embargo de los lotes del desarrollador para que no pueda venderlos sin antes pagar lo que debe.

Aviso a compradores: si usted le compra un lote o una unidad a San Felipe Beach Club, se convierte en obligado solidario de las cuotas que ese lote debe, salvo que la administración del condominio le entregue una constancia de no adeudo Art. 68. Pida esa constancia a la administración legítima antes de firmar.
San Felipe sin Oficialía

San Felipe no nos ha ayudado. La ley prometió un árbitro y nunca llegó.

La ley manda a cada Ayuntamiento crear Oficialías Conciliadoras y Calificadoras para resolver estos conflictos de forma gratuita, rápida y con el auxilio de la fuerza pública. San Felipe no tiene una.

“Los Ayuntamientos, en sus respectivos ámbitos de competencia, crearán las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras, quienes […] serán la autoridad competente para conocer los procedimientos arbitrales para resolver las controversias suscitadas en materia de propiedad en condominio…”
Ley de Condominios de B.C., Art. 78
“Sus laudos tendrán imperio legal y las autoridades podrán contar con el auxilio de la fuerza pública para ser acatados.”
Art. 83 — el procedimiento se rige por los principios de “legalidad, sencillez, celeridad […] gratuidad y buena fe” (Art. 84)

Los Ayuntamientos tuvieron un año a partir de junio de 2004 para crear estas oficialías (Transitorio Tercero). San Felipe es municipio desde el Decreto 246, publicado el 1 de julio de 2021. Tijuana, Ensenada y Playas de Rosarito tienen reglamento de condominios. San Felipe no tiene oficialía ni reglamento de condominios.

Por eso estamos en los tribunales, la otra vía que permite el Art. 67. Pedimos a los jueces de Baja California algo muy sencillo: que apliquen la ley de Baja California.

El gobierno de San Felipe no ha ayudado a los propietarios. No ha creado la oficialía que la ley le ordena, no ha expedido el reglamento de condominios y no ha hecho cumplir la ley.

Y está poniendo en riesgo su propio predial. Los propietarios de La Ventana del Mar y El Dorado que pagan sus cuotas también pagan su predial, y con eso sostienen al municipio. Los propietarios denuncian que San Felipe Beach Club, es decir Pat Butler y Jesús Olmos, tampoco paga predial por sus lotes. Exigimos al Ayuntamiento que informe públicamente si está al corriente.

Aviso a inversionistas

Si la ley no se cumple aquí, ¿dónde sí?

Este sitio permanecerá en línea como advertencia mientras el Poder Judicial, el Ejecutivo y el Ayuntamiento no hagan cumplir la Ley de Condominios de Baja California. Mientras eso no ocurra, nadie que invierta en Baja California tiene garantizado que la ley lo proteja.

Certeza jurídica

Ningún inversionista compra un terreno, una casa o una nave industrial donde las reglas escritas en el Periódico Oficial no se aplican. La Ventana del Mar es un caso de prueba para todo el estado.

Inversión extranjera

Cientos de familias de Estados Unidos y Canadá invirtieron sus ahorros en San Felipe confiando en la ley mexicana. Lo que les pase aquí se cuenta en cada feria inmobiliaria y en cada conversación de inversión al norte de la frontera.

Una regla simple

El que no contribuye a un régimen en condominio no puede controlarlo con votos que la ley le quita. Si Baja California no puede hacer valer algo tan simple, ¿cómo pedirá confianza a la maquiladora, al desarrollador honesto o al comprador de vivienda?

Cronología

Veinte años de control sin pagar.

Todo lo que sigue está documentado en escrituras públicas e inscripciones del Registro Público. Los documentos están abajo.

  1. Nace San Felipe Beach Club, S.A. de C.V.
    Escritura 128,735, Notario 2 de Tijuana. James Patrick Butler, apoderado general.
  2. Fideicomiso de la tierra
    Escritura 148,427. San Felipe Beach Club es fideicomisario “B”. Después entra Textron Financial Corporation como acreedor en primer lugar.
  3. Consejo: James Patrick Butler, Doreen Butler, Frank Wolthuis
    José de Jesús Olmos González, Director General.
  4. El comité del fideicomiso ordena los condominios
    Firmado por James Patrick Butler (Presidente) y Frank Wolthuis (Tesorero); José de Jesús Olmos, Secretario.
  5. Beach Club 1, 2, 5 y 6
    Escritura 86,907. Su anexo es un manual de diseño, no un reglamento de administración.
  6. Entra en vigor la Ley de Condominios vigente
    Periódico Oficial No. 26. Abroga la ley de 1973.
  7. El desarrollador funda “su” A.C.
    Solo dos socios: San Felipe Beach Club e International Management Services. Nombran administrador a Olmos.
  8. Polígonos 13–16 y Condominios 3, 4, 7, 9-A/B/C, 10, 11, 12-A/B
    Todas con la Cláusula Quinta: solo la Asamblea designa al administrador.
  9. Condominio 8
    Escritura 64,578. Misma Cláusula Quinta. Anexa el reglamento del desarrollador de 2002–2003.
  10. 282 unidades y 33 lotes regresan al desarrollador
    Escritura 156,536: se liquida a Textron con un nuevo crédito de Banco del Bajío.
  11. San Felipe se convierte en municipio
    Decreto 246. Sin Oficialía Conciliadora para condominios.
  12. Los propietarios remueven al administrador: 36–0
  13. El Registro Público inscribe la remoción
    Partida 6072531.
  14. El administrador removido sigue sin entregar
    Los propietarios están en tribunales.
Lo que exigimos

Que Baja California cumpla su propia ley.

  1. A los tribunalesQue reconozcan la remoción inscrita en la partida 6072531 y ordenen la entrega inmediata de la administración, libros, cuentas y fondos, como manda el Art. 46.
  2. Al Ayuntamiento de San FelipeSan Felipe no tiene Oficialía Conciliadora y Calificadora. Es municipio desde 2021 y todavía no la ha creado, aunque la ley obliga a todo Ayuntamiento a tenerla (Art. 78). Exigimos que la cree, que expida el reglamento de condominios (Art. 76) y que informe si San Felipe Beach Club está al corriente en su predial.
  3. Al Gobierno del Estado y al CongresoQue vigilen que la Ley de Condominios se aplique en todo el estado, también cuando el infractor es un desarrollador.
  4. A todos los propietariosQue dejen de pagarle a la administración removida y paguen sus cuotas únicamente a la administración legítima.
  5. Al desarrolladorQue pague las cuotas de cada lote que posee, como cualquier otro propietario (Arts. 58 y 60), y que deje de votar con lotes que no pagan (Art. 38).
  6. Al administrador removidoQue entregue todo, rinda cuentas y abra los libros: ingresos, nómina, sueldos y a dónde se fueron los fondos de los propietarios (Art. 45-XII).
Los regímenes

19 regímenes. Una sola regla.

Cada régimen es una persona jurídica distinta, con su propia escritura e inscripción. En cada uno, la Cláusula Quinta dice lo mismo: el administrador lo designa la Asamblea de Condóminos.

RégimenEscrituraFechaPartida RPPCUnidadesVotó la remoción
Beach Club 186,90712-abr-2003525979354Sí
Beach Club 286,90712-abr-20035259794120Sí
Beach Club 3 (Condominio 3)111,36222-feb-2007542315314Sí
Beach Club 4 (Condominio 4)111,37222-feb-20075423936112Sí
Beach Club 586,90712-abr-2003525979570Sí
Beach Club 686,90712-abr-20035259796111Sí
Condominio 7111,36422-feb-2007543133417Sí
Condominio 864,57811-nov-2013577516490Sin propietarios votantes
Condominio 9-A111,36522-feb-2007542838422Sí
Condominio 9-B111,36622-feb-200754309089Sí
Condominio 9-C111,36722-feb-2007543093963Sí
Condominio 10111,36822-feb-2007543090931Sí
Condominio 11111,36922-feb-2007543091942Sí
Condominio 12-A111,37022-feb-2007542874611Sí
Condominio 12-B111,37122-feb-2007543221664Sí
Polígono 13109,33222-sep-20065421632104Sí
Polígono 14109,33322-sep-20065418562100Sí
Polígono 15109,33422-sep-2006541944856Sin propietarios votantes
Polígono 16109,33522-sep-2006542201540Sí
Total1,130

Todas las escrituras, excepto la de Condominio 8 (Notario 10), fueron otorgadas ante el Lic. Luis Alfonso Vidales Moreno, Notario Público No. 5 de Mexicali. Datos tomados de las escrituras y hojas de inscripción del RPPC.

Plano de áreas de La Ventana del Mar
Plano general de áreas de La Ventana del Mar (material promocional del desarrollo, solo para ubicación).
El expediente

No nos crea a nosotros. Lea los documentos.

LEYLey sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de B.C.Texto vigente del H. Congreso del Estado. P.O. 18-jun-2004, última reforma 28-abr-2017.PDF · 50 págs. RPPC 6072531Inscripción de la remoción del administradorAsamblea del 24-oct-2025, Escritura 7708. Con firma electrónica avanzada.PDF · 3 págs. REGLAMENTOReglamento del desarrollador (2002–2003)Exención de cuotas (Art. 79-c), administrador indefinido (Art. 53), 15% al administrador (Art. 54).PDF · 32 págs. · anexo de la escritura del Condominio 8 A.C. 2004Acta constitutiva de la A.C. del desarrolladorEscritura 100,323. Dos socios fundadores; Olmos nombrado administrador. Traducción al inglés.PDF · 33 págs. ESCRITURA 86,907Beach Club 1, 2, 5 y 6Constitución de régimen, 2003. Incluye la carta del comité técnico firmada por James Patrick Butler.PDF · 652 págs. · 19 MB 19 ESCRITURASEscrituras de todos los regímenesEnlazadas en la tabla de regímenes.Ver tabla